“空地卖契”为何成一纸空文

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“空地卖契”为何成一纸空文
2020年03月23日 09:47:36  作者:清溪  胡华烨  来源:云南法制报
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  村民之间签下一纸“空地卖契”,一方称无法获批建房,该土地买卖合同无效;另一方则称,这契约仅是土地承包经营权的转让,合同理应有效。双方争执不下,诉至法院。近日,浙江省永嘉县人民法院开庭审理了该起确认合同无效纠纷案件,法院认定该“空地卖契”无效,判决卖方返还价款48万元。

  案情

  买地后才知不能建房
 
  2016年初,彭某有意购买一块村里的土地,准备建造房屋用于自住。经人介绍,他看中了同村人左某的一块空地。经过多次协商之后,双方达成合意,并签订了一份“空地卖契”。
 
  卖契约定,该块空地面积大约70平方米,总价48万元,东面以墙外为界,南面以水渠内坎为界,西面以现树木栽种地内墙为界,北面以垟降脚边为界。
 
  然而,彭某的建房申请先后遭到村里及国土部门拒绝。经了解他才得知,自己“买”的土地属于农用地而非宅基地,只能用于农用建设,不能用于建造房屋。
 
  “卖契”成了一纸空文,感到上当受骗的彭某一纸诉状将左某起诉到法院,要求其归还48万元购地款及利息。
 
  庭审中,卖方左某辩称,“卖契”里涉及的地块是其家庭承包经营的农村土地,双方约定的也是土地承包经营权的转让,而不是土地买卖,该地块是可以在同村村民之间有效流转的。
 
  判决

  买卖农用地违法 合同无效
 
  经审理查明事实后,法院认为,针对被告左某提出的双方系土地承包经营权流转行为,其既无证据证明事先征得了土地发包方的同意,也无证据证明土地承包经营权已转移至原告彭某的名下。
 
  同时,“卖契”在内容上明确了出卖土地的占地面积、价款、位置等内容,符合买卖的基本要素,因此,该行为不属于经营权转让行为,对被告的辩解法院不予支持。
 
  法院认为,涉案“空地卖契”对农用地进行买卖的行为违反了法律法规的强制性规定,应属无效。合同无效的,因该合同取得的财产,应当予以返还。
 
  同时,法官在开庭时向原、被告双方释明法理,告知彭某应当通过正规途径审批土地进行房屋建设,其行为亦有过错,因此对其主张的利息部分不予支持。
 
  释法

  个人不得转让买卖土地
 
  近年来,涉及农村土地买卖行为的案件愈加多发,而根据《土地管理法》的相关规定,任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。该案中,双方当事人签订的买卖合同违反了该条规定,应为无效。
 
  《合同法》亦有规定,合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应予以返还;不能返还或没有必要返还的,应折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此所造成的损失。因此,法院判决该案被告返还原告购买“空地”的价款。
 
  法官提醒,国有土地的所有权人是中华人民共和国的全体公民,集体土地的所有权人是农业集体经济组织成员,故任何个人不得对土地进行转让买卖。因而,涉及到所谓的“卖地”情况时,当事人应提高警惕,以免承担不必要的风险。
 
  此外,即便是就土地使用权的转让而言,宅基地的使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,只能在本村内进行流转,且必须经过土地管理部门依法批准,发放证件后才能进行。
 
  清溪 胡华烨
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